경매들어간 집 월세 계약해도 될까? 집주인 입장에서 보자면
결론부터 말하자면
a. 경매 사건번호를 검색, 주택도시보증공사 HUG와 관련되어있는지 확인하라. 오래 거주하지 못할 것이다.
b. 보증금 액수가 월세 정도로 적고, 월세도 싸다면 계약해도 나쁘지 않다. 그러나 예상보다 빨리 나가게 될 수 있다.
입니다.
구체적인 이유는 제가 직접 해당 경매부동산을 낙찰받은 경험과 함께 아래에서 설명드리고자 합니다.
1. 서론
제가 낙찰받은 물건을 예시로 들며 그 때의 기억을 더듬어보고자 합니다.
지난 2024년은 전세사기 때문에 수많은 피해자들이 마음앓이를 한 해로 알고 계실텐데요,
사실은 훨씬 더 전인 2020년에도 중규모 전세사기 사건들이 판을 쳤고, 법원에 수많은 전세사기 매물이 올라오곤 했습니다.
제가 전세사기 매물을 낙찰받은 것도 그 무렵이었습니다.
(저처럼 낙찰을 받은 경매 관계인이 아니면 볼 수 없는, 전세사기 사건 담당 법원의 파일철입니다.
소규모 전세사기 사건이라 그런지 그리 두껍지는 않습니다.
참고로, 이 파일철에 포함된 여러 정보들로 낙찰받은 후 각종 절차를 밟게 됩니다.
예를 들어서 임차인이 있다면 명도를 해야겠지요.
저 파일철엔 경매 당시의 임대차계약서가 포함되어 있으므로 계약서에 기재된 임차인의 전화번호를 알아내어 명도 수순을 밟으면 된다...는 식입니다.)
2. 본론
제 물건은 전 임차인이 미리 나가버린 물건이어서, 텅 빈 집이었습니다.
아니, 텅 빈 집이어야 했습니다.
그러나 웬걸, 전 임차인이 알려준 비밀번호가 맞지 않더군요. 이러면 뭔가 느낌이 쎄합니다.
아니나 다를까, 웬 무단 점유자가 발견되었습니다.
경매가 진행중인 집에 전입한 사람은 임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 무단 점유자 신세가 됩니다.
무단 점유자가 되면? 남이 나가라 할 경우 그대로 내쫒기게 됩니다.
제아무리 '부동산아줌마가 괜찮다 했다~.', '전세 계약서도 썼다.', '전세금도 입금했다 봐라.' 주장해도
무단 점유자 자격이기 때문에 뭣도 모르고 입금한 전세금을 통째로 날릴 수 있는 것입니다.
한마디로, 해당 전세사기사건에 휘말리게 된 제2의 피해자가 되는 겁니다.
그래서 저도 당시 무단 점유자가 있다는 사실만 알게 되고,
연락을 구체적으로 해보기 전까지는 몹시 점유자분이 걱정되었습니다.
점유자분께서 주장하시는대로 임대차계약서를 써서 월세를 살고 있다는게 사실이라면,
월세 보증금을 전부 날리는 꼴이 되기 때문이었습니다.
그러나 다행히도 지속적으로 연락을 취한 결과 보증금이 60만원밖에 안되는 소액이고,
점유자분도 사전에 경매 진행중인 집이란 사실을 공지받고 가계약서를 작성한 상황임을 알게 되어 안심할 수 있었습니다.
다만 점유자분께서는 1년은 살 수 있다고 얘기를 들었는데 불과 2달만에 나가게 되었다고 슬퍼하셨지요.
그러나 다행히도,
1. 저는 낙찰후 월세를 놓을 계획이었으며,
2. 제가 원하는 월세와 점유자분의 월세가 일치했으며
3. 경매에선 웬만하면 이전에 살고있던 사람과는 계약을 체결하지 않으나 제가 점유자분이 믿을만하다고 판단을 내렸기에
낙찰자인 저와 점유자분께서는 재계약을 할 수 있었고
그분께서는 해당 물건에서 3년을 안전하게 더 거주하셨습니다.
3. 결론
제가 낙찰받은 사건에서,
경매 진행중인 집에 월세 계약을 체결하신 '무단 점유자'분께서는 다행히 별 탈 없이 3년을 더 사실 수 있었습니다만
낙찰자가 나타날 경우 경매 진행중인 집에 살고계신 분은 웬만하면 빠른 퇴거 대상이 됩니다.
1. 낙찰 후 낙찰자가 월세를 놓을 계획이 없거나
2. 낙찰자가 생각하는 월세금액이 더 높다거나
3. 재계약을 하지 않는다란 원칙을 지키는 낙찰자
셋 중에 하나라도 해당되면 아웃입니다.
경매진행중인 집에 월세를 들어가도 되냐... 는 것에 결론을 내리자면 싼 맛에 들어가서 살 수는 있지만, 경매가 일사천리로 진행된다면 이삿짐 꾸리기 바쁘게 될 수 있겠구나... 겠지요.
아마 고민하고 계신 집의 등기부등본에는
매우 높은 확률로 전 임차인이 임차권등기를 남겨놓았을 것입니다.
이게 만일 주택도시보증공사와 관련되어 있다면 보증공사 측에서 빠르게 낙찰을 받거나, 보증금반환포기각서를 제출하여 빠르게 사건을 진행시킬 확률이 매우 높습니다.
주택도시보증공사와 관련이 없는 사건이라면 유찰에 유찰을 거듭하며 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
그런 경우, 보증금이 소액이라면 잠깐 지낸다고 해도 큰 문제는 없습니다.