낙찰로부터 약 2개월 반이 지난 현재, 임대절차가 어느정도 마무리되어 글을 마저 씁니다.
주의해야 할 점은 다음과 같았습니다.
1. 다주택자는 비조정대상지역이더라도 경락잔금대출이 60프로까지밖에 안나옴에 주의
2. 수도권보다 더 기가 센(?) 임차인들
인기가 없을것만 같은 지역에 위치한 오래된 아파트지만...
직접 투자해본 결과 생각보다 괜찮은 것 같다는 결론을 내리게 되었습니다.
이하는 명도내용을 포함한 좀더 상세한 원문입니다.
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어쩌다보니 지방에 위치한, 1억도 안되는 아파트들에 관심을 가지게 되었습니다.
저처럼 지방 구축아파트 투자에 관심을 가지고 있는 사람이 얼마나 있을지 모르겠습니다.
오래된데다, 서울에 비하면 인구도 적은 지방의 아파트에 투자하는 것은 정말 무서웠습니다.
인터넷에 '지방 구축아파트 투자'라고 검색해봤자 이렇다할 결과도 나오지 않고요.
저같은 사람이 있다면 이 글을 통해 조금이라도 마음의 안식을 얻을 수 있었으면 좋겠습니다.
부동산 경매를 통해 경상북도의 구축 아파트들을 낙찰받은 날짜가 2022년 4월4일입니다.
물론 위에서 언급한 리스크들 때문에 시행착오를 심하게 겪게 될지도 모르는 일입니다.
그래도 제가 겪게 되는 일들을 인터넷을 통해 공유해서 많은 사람들이 도움을 받았으면 하는 마음입니다.
본문 목차
a. 구축아파트 투자 이유
b. 지방 구축아파트 경락잔금대출
c. 명도
d. 월세내놓기
a. 구축아파트 투자 이유
구축 아파트에 매력을 가지게 되는 사람은 아마 다음과 같은 장점을 바라보았을 것입니다.
1. 공시지가 1억 이하 취득세 1.1%
2. 월세 수익률 (수익형부동산)
3. 낮은 경매 경쟁률
4. 쥐똥만하지만 재개발 가능성
거래가 활발하게 이루어졌고, 심각한 하자만 없다면 월세를 안정적으로 공급해주는 지방 구축 아파트는 꽤나 괜찮은 선택이 될 것입니다. 단 한가지, 시세차익을 기대할 수 없다는 것만 빼면 말입니다.
제가 투자한 아파트는 두 곳, 풍기역 근처에 위치한 구축 아파트와 안동의 아파트입니다.
서울 경기에 비하면 외진 곳임에도 불구하고 부동산 사장님께서 임대수요가 있음을 확인시켜 주셨습니다.
(물론 입찰 들어가기 전부터 입지 분석은 얼추 해놓아야 할 것입니다.)
b. 지방 구축아파트 경락잔금대출
낙찰일로부터 2주가 지나고, 어느새 대금지급기한 통지서가 왔습니다.
지방 법원에서는 낙찰을 받아도 서울에서처럼 브로커들이 몰려들어서 명함 뭉태기를 주고 그러지는 않습니다.
기껏해야 두세장 받을 뿐입니다. 그러나 크게 도움이 되지는 않습니다.
따라서, 서울 경기권에서 미리 받아놓은 대출브로커들의 명함에 연락을 돌리는게 좋습니다.
저는 20곳정도에 문자를 돌렸고, 두곳 정도가 추려졌습니다.
어제 자서를 완료했으며 5월 9일에 잔금납부를 할 예정입니다.
구축 아파트에 관심 있으신 분들은 하기의 사항을 주의해야 할 것입니다.
22년 4월 현재 다주택자는 비조정대상지역일지라도 경락잔금대출이 60퍼센트까지밖에 나오지 않습니다.
아무래도 조만간 법인을 설립해야 할 것 같습니다.
내용증명은 자서를 하고 보내는게 좋습니다. 내용증명에 잔금납부일은 O월O일이니 X월X일까지 퇴실해달라는 문구를 적어야 하기 때문입니다.
c. 명도
지금까지 경매물건을 5건 낙찰받은 경험이 있습니다. 이번에 낙찰받은 구축아파트의 명도 난이도가 제일 높았다면 높았다고 할 수 있겠습니다. 그러나 법대로 진행하자(점유이전금지가처분) 금방 빠른 합의에 도달할 수 있었습니다.
d. 월세내놓기
많은 사람들이 염려하는 부분일 것 같습니다. 월세가 안나가면 어떡해...?와 같은 막연한 두려움입니다.
물론 잘못 투자하면 스트레스만 받고, 투자금도 묶이는 대참사가 발생할 수 있겠습니다만
사전에 입지분석을 잘 하고 거래가 활발한지 확인한다면 한두달만에 월세가 나갈 것입니다.
저는 미리 주변에 교육시설, 회사, 대중교통 등이 있는지 공실은 없는지 거래가 잘 되고 있는지를 따져보았습니다.
그리하여 5월 9일에 실질적인 소유자가 되었고,
6월 18일에 풍기 아파트, 6월 20일에 안동 아파트의 월세계약이 체결되었습니다.
결과
2022.7.16인 지금 오랜만에 생각이 나서 추가로 글을 덧붙입니다.
이번 구축아파트 투자는 성공적으로 마무리되었다고 생각합니다만
구축아파트를 투자하시는 분들이 미리 알아두셨으면 하는 점이 있습니다.
낙찰받고 나서 집을 잘 보았다고 하더라도 임차인들을 들인 다음에 소소한 문제가 2~3건 터져나올 수 있다는 것입니다.
풍기에서는 동파되었던 보일러 배관 파손으로 수리비가 40만원이 나왔으며,
안동에서는 세면대와 변기 교체, 방충망 설치비용이 55만원 나왔습니다.
물론 경매하시는 분들이라면 체납관리비 따위와 함께 이정도는 예상범위 안에 있을 테고 수익률에는 영향을 전혀 끼치지 못한다는 것을 알고 계실 것입니다.
그러나 알고 임하는것과 모르고 부딪히게 되는 것은 클 것이라는 생각에 글을 남겨봅니다.
모두들 성투하십시오!
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